Il Soggetto Promuovente, in particolare il Comune di Nogarole Rocca (VR), intende dare in gestione l’intera struttura a patto che la comunità possa utilizzare il parco-giardino circostante, una volta ultimate le opere di restauro funzionale.
Il progetto prevede di poter utilizzare l’intero complesso di edifici che compongono la Rocca, come un “campus culinario”, che ospita le seguenti attività:
• Accademia di cucina: una scuola professionale che organizza corsi aperti a professionisti ed anche ad amatori, utilizzando laboratori dotati delle più moderne tecnologie in materia e sale didattiche per le lezioni di tipo frontale;
• Hotel di categoria 5 stelle che offre 15 (?) alloggi tra Suites, Junior Suites ed appartamenti il cui uso è principalmente legato all’attività del centro ma può essere anche pensato indipendente nel caso di altri eventi quali buffett, matrimoni, etc.;
• Zona Spa|relax e Area Fitness con Piscina esterna: legata al funzionamento dell’Hotel, il cui utilizzo è possibile anche per visitatori occasionali esterni;
• Area Banchetti chiusa e coperta (ma non climatizzata) ricavata nell’attuale Portico-Barchessa corredata da uno spazio - cucina di appoggio;
• un Negozio, prospiciente all’ingresso da via Roma, che propone un’offerta di prodotti tipici legati a consorzi e cooperative locali, oltre che i prodotti legati alle attività di laboratorio del centro;
• un Bar|Enoteca, anch’esso all’ingresso della struttura dal centro cittadino, con funzionamento indipendente rispetto alle altre attività del centro e per questo aperto anche a pubblico esterno, pur rispondendo alla medesima “filosofia gestionale”;
• una Biblioteca specializzata legata alle attività del campus, accessibile direttamente dalle aule e dai laboratori di cucina, e dall’esterno.
• Appartamenti utilizzabili come residenza, anche fissa, di custode e/o proprietario-gestore.
Esempi importanti a livello italiano come Casa Artusi a Forlimpopoli (FC) e Boscolo Etoile Academy a Tuscania (VT) supportano la realizzabilità dell’idea concretizzandone la fattibilità anche da un punto di vista economico. L’impostazione gestionale prevede pertanto la compenetrazione di servizi di accoglienza (ricettività, ospitalità, ristorazione) con attività nei campi delle iniziative culturali, della formazione e similari.
Quando un’amministrazione pubblica avvia un progetto di riuso di un contenitore di rilevanti dimensioni, è indotta ad affrontare preliminarmente l’eventualità che la dotazione di nuovi spazi possa incontrare esigenze di collocazione o ricollocazione di servizi la cui erogazione costituisce la sua missione primaria. Ciò soprattutto quando, come nel caso della Rocca di Nogarole, la struttura è compatibile con una molteplicità di funzioni.
Sotto questo aspetto però le verifiche effettuate e la stessa volontà dell’amministrazione comunale emersa dall’incontro in occasione del sopralluogo, segnalano con evidenza la non possibilità da parte del Comune di Nogarole Rocca di affrontare il restauro e la successiva gestione dell’immobile di sua proprietà, ma di essere principalmente interessato al fatto che il parco-giardino che circonda il complesso degli edifici, che compongono la Rocca, possa essere in futuro utilizzato dalla cittadinanza. Dunque, non preesistendo vincoli di destinazione, l’edificio in esame offre l’opportunità di individuare con una certa libertà attività e funzioni.
Il turismo, così come espresso nei capitoli precedenti, costituisce un comparto importante per l’economia del territorio che coinvolge l’intera provincia di Verona fino alle località con vocazione fortemente turistica del Lago di Garda, e per lo sviluppo delle condizioni sociali della popolazione. In particolare, l’analisi effettuata ha fatto emergere una grande potenzialità attrattiva della Rocca e delle sue qualità storico-artistiche, dovuta principalmente alla posizione baricentrica della cittadina all’interno del territorio interessato dai flussi turistici. Si tratta di un turismo atipico rispetto ai principali flussi a livello nazionale, un turismo che privilegia ed apprezza le qualità ambientali, la gradevolezza del contesto, il relax, per il quale intervengono anche fattori di interesse come la vitalità culturale e la tradizione enogastronomia.
Rispetto a tale situazione dunque è certamente essenziale che il processo di qualificazione e sviluppo dell’offerta veda come protagonisti dei soggetti promotori in grado di sfruttare le risorse territoriali attraverso una collaborazione con le aziende locali (cooperative, consorzi, etc...) e con le strutture alberghiere e ricettive già presenti nel territorio, in modo da implementare ed arricchire l’offerta e non costituire motivo di concorrenza.
Da questo punto di vista, dunque, la Rocca di Nogarole, non dovrebbe configurarsi come una nuova struttura direttamente turistica, secondo i canoni tradizionali, ma fungere, con la sua vocazione altamente ricettiva, da elemento di ulteriore espansione dell’offerta su terreni rispetto ai quali la tipica iniziativa privata non riesce ad esprimersi direttamente, sia per il livello di investimento richiesto, sia per la tipicità delle relazioni che è indispensabile costruire. Si tratta in sostanza di attività rivolte alla convegnistica ed alla formazione culinaria, cioè di settori che da un lato consentono lo svolgimento di attività durante tutto l’arco dell’anno e che dall’altro impiegano spazi di dimensione ed articolazione tali da richiedere un impianto gestionale ed organizzativo superiore a quello espresso a livello locale.
Dunque non concorrenza della nuova struttura con quella privata già esistente, ma reciproca integrazione delle rispettive specificità, con la salvaguardia dei ruoli diversi, ma anche con la possibilità di interagire su molti versanti, dall’iniziativa di promozione del territorio e dell’offerta complessiva al pieno utilizzo della capacità ricettiva. Quest’ultima infatti potrebbe essere concepita come una sorta di “vaso comunicante” in grado adeguarsi ai livelli di presenze, soprattutto nei periodi di maggiore afflusso, creando di fatto un valore aggiunto per il grado di attrazione del territorio.
Il progetto prevede una distribuzione delle funzioni legata alla conformazione quadrilatera del manufatto, di conseguenza queste si dispongono a raggiera rispetto al centro della corte interna. Gli accessi alle varie aree funzionali avvengono principalmente dalla corte stessa ad eccezione di quelle attività che si rivolgono anche alla ricettività esterna quali l’Enoteca, accessibile direttamente dal ponte a Sud-Est, il Negozio, collocato in prossimità dello stesso ingresso alla struttura a Sud-Est e la Piscina esterna, posta ad una quota ribassata, alla quale si accede attraversando l’attuale cancellata a Nord-Est.
Come già detto, dunque, dalla corte interna, a partire dall’ingresso Sud-Est, in senso antiorario si incontrano:
- l’Hotel con zona reception affacciata sull’ingresso principale a Sud-Est, che contiene vano scala ed ascensore per la distribuzione al piano superiore, dove si trovano le Suites. Al piano terra troviamo l’area ristorante|colazione, le cucine e alcuni salottini lettura!relax;
- la Zona Spa|Benessere|Fitness, direttamente accessibile dal piano primo dell’hotel (dalle camere) oltrechè dalla corte, distribuita su due livelli: al piano terra gli spazi sono dedicati al benessere mentre al piano primo è collocato uno spazio-palestra per il fitness;
- la Cappella, che potrà essere utilizzata per apposite celebrazioni nel caso di eventi quali matrimoni;
- l’Area Banchetti dotata di spazio per una cucina di appoggio, offre uno spazio coperto ed eventualmente chiuso (ma non climatizzato) per lo svolgersi di eventi a buffett, ricevimenti, etc., spazio al quale si aggiunge anche il possibile utilizzo diparte della corte centrale;
- una serie di Appartamenti, più grandi per ospitare un eventuale custode della struttura o lo stesso proprietario-gestore nel caso in cui ritenga di dovervisi stabilire per lunghi periodi, e di dimensioni più ridotte ad ampliare l’offerta tipologica dell’albergo;
- i Laboratori di cucina con le relative aule didattiche con distribuzione a ballatoio verso la corte. Gli ambienti sono organizzati secondo la filosofia della scatola nella scatola e distribuiti verticalmente attraverso il completamento del volume d’angolo con scale ed ascensore;
- la Biblioteca specializzata, comunicante con l’area laboratori sia al piano terra che al piano superiore, ma accessibile anche dalla corte.
Nella distribuzione funzionale dei singoli spazi si opta per la trasparenza, di conseguenza tutto il progetto di restauro è saturo di situazioni che evitano la compartimentazione a favore del senso di “aspettativa” che certi sguardi generano in coloro che li esercitano: è possibile recuperare eventuali trasparenze impreviste sia orizzontali che verticali, molto importanti per incrementare la qualità degli spazi senza recare danni alle strutture e al contempo per scongiurare il pericolo che diversi lotti funzionali generino situazioni tra loro isolate. Il risultato dovrebbe essere che tutto il complesso venga fruito, anzi vissuto, nell’interezza dei suoi spazi primari come di relazione e collegamento senza distinzione tra quello che è stato realizzato in una fase o in un’altra.
La capacità di individuare una nuova struttura distributiva e spaziale, che favorisca la conservazione e la valorizzazione senza danneggiare l'edificio, va considerato l’aspetto fondamentale. Il progetto di adattamento dell'edificio antico ai nuovi usi si relaziona strettamente con il lavoro di conoscenza del fabbricato attraverso la lettura di quanto esiste prima e della conservazione poi. L'approccio passa necessariamente attraverso la conservazione dell'impianto spaziale, dei materiali originali rimasti e delle decorazioni delle superfici murarie.
Il progetto prevede il totale mantenimento delle strutture già consolidate esistenti, pochi puntuali e discreti interventi confermano la struttura distributiva e spaziale, tuttavia quando ciò non è possibile gli ambienti vengono disimpegnati con sistemi più leggeri e meno invasivi che si inseriscono negli ambienti originali senza negarne la leggibilità. L’attenzione nei confronti degli aspetti conservativi è stata accompagnata da una particolare cura nel disegno degli elementi contemporanei da inserire nella struttura storica. L'approccio nell'inserire il nuovo nel complesso monumentale è quello di proporre elementi il più possibile discreti, caratterizzati da una fattura artigianale e non industriale, da forme semplici e morbide, da cromatismi chiari e non squillanti. Spesso accade che per disimpegnare i vari ambienti si impieghino pareti in forati, formando corridoi che intercettano soffitti e volte che provocano uno sgradevole effetto, il più delle volte corretto attraverso la controsoffittatura.
Nella Rocca si ipotizzano teche di vetro con struttura di ferro e legno, eventualmente solo in legno per le parti verticali, che servono da disimpegni e diaframmi leggeri di separazione delle camere della struttura ricettiva dai bagni annessi. Le pareti attrezzate, oltre alla definizione spaziale, risultano particolarmente utili per ridurre al minimo la necessità di mobili. I materiali utilizzati per realizzare queste sovrastrutture sono pochi: ferro piatto trafilato per gli infissi, verniciato in vari toni di beige, vetro stratificato trasparente o acidato, legno di castagno massello per gli infissi, le parti cieche delle pareti attrezzate e i mobili cassettiera delle camere. Altre volte, come per la cucina del ristorante o i servizi igienici, si opta per forme pure in muratura che si fermano ad una certa altezza il che consente di apprezzare i soffitti, aggiungendo la suggestione di una nuova invenzione spaziale: per conservare l'integrità delle strutture e degli apparati decorativi esistenti, le poche protesi che si vanno ad inserire sono completamente indipendenti; si configurano come cellule autonome, di vetro o in muratura di colore neutro, che ambiscono a perdersi, a scomparire nel testo architettonico antico, che non vogliono insomma interferire con esso.
Le decorazioni delle superfici murarie sono parte essenziale della qualità delle camere del piano primo e di tutti gli ambienti dell’Hotel ricavato nell’antica Residenza Signorile: il mantenere in vista stratificazioni messe in evidenza durante la scopertura, in alternativa alla pulitura di quelle già ben visibili, può essere un criterio utile per valorizzare la storia degli edifici e contemporaneamente anche un metodo per incrementarne la bellezza, secondo la sensibilità e la cultura contemporanee. Il sotto riportato esempio di applicazione del metodo sopra descritto mostra come si possa ottenere un risultato elegante e raffinato senza rinunciare a mettere in mostra le stratificazioni storiche proprie delle superfici murarie.
Per questi motivi si procede, laddove il distacco di parti d’intonaco ha portato in vista il paramento murario, con una tinteggiatura leggera alla calce (scialbatura) in modo da rendere omogenea la superficie, pur non eliminando completamente la visibilità della testimonianza (01); nei limiti che segnalano la presenza di due strati differenti si provvede al consolidamento ed alla protezione dei bordi di intonaco presente lasciando a vista la stratigrafia presente (02); nelle zone dalla colorazione omogenea si procede con la pulitura della superficie e con operazioni di integrazione cromatica, laddove necessario, per ottenere una superficie omogenea (03).
All’interno degli ambienti l’approccio è mimino, limitato per lo più a piccoli interventi di arredo che risolvono anche la divisione delle stanze. In particolare l’uso del vetro, nelle versioni trasparente ed acidato, connota buona parte dell’intervento. In tutti i casi viene privilegiata la trasparenza quale condizione necessaria alla leggibilità e quindi alla valorizzazione dell’immobile. Il rispetto dell’esistente si vede anche nella scelta della non compromissione dei soffitti o delle volte.
Nella pagina successiva si riporta un esempio di intervento nelle stanze decorate della Residenza signorile dove verranno ricavate le suites dell’Hotel: l’utilizzo di telai lignei con tamponature in vetro, oltreché in legno anch’esse, permette di partizionare lo spazio per ricavare i servizi igienici e lo spazio armadio-guardaroba senza compromettere l’integrità dello spazio originario e delle decorazioni.
Nel totale rispetto della struttura esistente devono essere visti anche i pochi interventi integrativi proposti, laddove la copertura è crollata oppure non correttamente integrata con le murature esistenti poiché realizzata con materiali non compatibili. Tali elementi utilizzano i materiali della tradizione in chiave contemporanea, integrandosi matericamente e cromaticamente con l’intera struttura ma allo stesso tempo restando perfettamente riconoscibili. La struttura portante degli “innesti” è realizzata interamente con pannelli di legno, rivestito principalmente in copertura con embrici in cotto e, laddove le necessità progettuali e funzionali lo richiedono, vi sono inserimenti in vetro.
L’intervento si caratterizza per il totale rispetto dell’involucro storico. E’ da intendersi che l’unica modifica dell’ambiente sia dovuta alle opere necessarie per trasformarlo in oggetto agibile, senza creazione alcuna di strade o rilevati di terreno. L’ambiente nel quale è inserito non trova quindi sostanziali modifiche.
Nello specifico:
- la realizzazione dell’opera non ha effetti sulle componenti ambientali e sulla salute dei cittadini;
- le caratteristiche morfologiche e metodologiche dell’intervento si assimilano perfettamente al contesto circostante;
- l’intervento in oggetto non prevede alcuna modifica alle aree verdi esistenti ed alle alberature presenti all’esterno ed all’interno del complesso, anzi si prevede di implementarne il numero e di organizzare lo spazio verde circostante secondo particolari tematiche;
- eventuali od ulteriori impianti tecnologici da installare saranno posti tutti all’interno dell’edificio, in idonei vani creati appositamente o in spazi già presenti in modo da non provocare rumori molesti ed impatto ambientale nullo;
- durante la fase di realizzazione saranno utilizzati materiali e modalità con requisiti di biodegrabilità, riciclabilità e reversibilità, in conformità alle più opportune e sperimentate tecniche e metodologie di restauro.
L’intervento risulta compatibile con le prescrizioni di piani a carattere generale e settoriale (P.R.G.). Si è pensato, inoltre, ad un’ autonomia del fabbricato in termini sia energetici che di emissioni inquinanti e reflui: l’impianto geotermico verticale, lo smaltimento tramite fanghi attivi delle acque, il reimpiego delle acque piovane tramite cisterne (principalmente per l’irrigazione del parco-giardino) permette inoltre di evitare i costi e le opere di urbanizzazione e degli allacci alle utenze in fase di costruzione nonché un inquinamento esiguo in fase gestionale con conseguente reintegro dell’edificio all’interno dell’ambito naturale nel quale è ospitato. I parcheggi sono previsti a ridosso del complesso nell’ingresso da via Roma, area che presto diverrà di proprietà comunale. Si prevede, inoltre una zona carico-scarico all’interno dell’area, in prossimità del secondo ponte d’ingresso da Sud-Est.
Si sottolinea la scarsa quantità di area disposta a parcheggio in relazione alle potenzialità ricettive dell’intera struttura, una volta in funzione. Viste le richieste del Bando, che sottolineano l’impossibilità di realizzare parcheggi all’interno dell’area di progetto, si suggerisce la possibilità di sottoscrivere un accordo-convenzione con la struttura alberghiera “Corte della Rocca Bassa” per l’utilizzo del suo spazio parcheggio custodito, in cambio della possibilità per gli ospiti dello stesso albergo di partecipare agli eventi organizzati all’interno della Rocca senza costi aggiuntivi.
Il complesso, proprietà del Comune di Nogarole Rocca, risulta attualmente inutilizzato ed in condizioni di degrado. L’amministrazione ha espresso la volontà che il complesso sia ristrutturato e ripristinare con all’interno degli edifici e delle loro pertinenze delle funzioni che possano servire la collettività.
Si ipotizza quindi che il Comune dia in concessione di costruzione e gestione l’opera ad un soggetto o ad una società privata, per una durata di almeno 30 anni, periodo considerato adeguato per il raggiungimento degli obiettivi di massimizzazione del profitto.
Vista la grandezza e la complessità dell’opera i lavori di restauro e manutenzione straordinaria sono stati divisi in due lotti funzionali: un primo lotto di opere che comprende la realizzazione delle aree adibite alla ricettività e che permettono l’avviarsi della struttura quale “campus culinario” (enoteca, ristorante, hotel, Spa|relax, laboratori e aule didattiche, biblioteca e negozio), il restauro delle facciate interne e la sistemazione di parte di giardino esterno con la piscina scoperta.
In quest’ipotesi il soggetto promotore contribuirà per il 40% con fondi propri e per il 60% grazie ad un prestito bancario. Attraverso la concessione stipulata con il Comune, la società manterrà la gestione delle funzioni realizzate, concedendo l’utilizzo pubblico del Parco-Giardino esterno alla cittadinanza.
Anche la corte pavimentata interna può essere utilizzata per eventi legati alle attività comunali (concerti, spettacoli, cinema all’aperto, etc.) organizzati di volta in volta in accordo con l’Amministrazione Comunale.
Il gestore si farà carico dei costi di gestione delle suddette parti e dei costi di manutenzione ordinaria che saranno calcolati con periodicità quinquennale.
Il secondo lotto di lavori, da realizzare nel momento in cui la gestione delle funzioni realizzate con la prima tranche abbia consentito almeno la copertura del debito del promotore con l’istituto di credito, comprende le aree relative ai banchetti nella Barchessa, gli appartamenti e la sistemazione della restante parte di Parco-Giardino. Anche per questo secondo lotto di lavori il gestore si occuperà della gestione delle attività realizzate e della relativa manutenzione ordinaria decennale.
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